我的股票

    名稱 現價 升跌

    資料報價延遲十五分鐘

    標籤: 地產

    【香港屋網】香港樓市泡沫風險極高

    【地產】 2021/11/24 09:38

    【now.com財經】香港樓價高企是鐵一般的事實,已超出一般人的負擔能力。瑞銀最新發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告,比較全球25個城市樓價,發現本港樓市面臨泡沫風險極高。

    瑞銀指出,難以負擔的樓價、無法持續的抵押貸款、樓價與租金的差距擴大,向來是「樓市泡沫爆破」的先兆。一旦樓市泡沫爆破,樓價有機會一下子暴跌,負資產人數急增,後果不堪設想。

    就此指數,瑞銀參考了兩個指標,分別是樓價與收入,以及樓價與租金的關係,以計算風險。報告形容香港人的收入雖然較其他城市平均高出一倍,但要買樓仍是非常吃力。

    假設一位中等收入人士,究竟要工作幾耐,才可以買到一個鄰近市中心的650平方呎單位?根據瑞銀分析,要購買此類單位,買家需足足20年的工作收入才可以,而且香港在報告涵蓋的25個城市中名列第一。

    香港一直有不少學者與傳媒,喜歡比較香港與新加坡,尤其是房屋問題方面。相比之下,在新加坡置業比10年前更容易,同樣購買同類單位,所需收入由2011年的16年減少至現時的13年,比香港少7年。

    至於樓價與租金的關係方面,報告提到,本港樓價租金收入比例過高,加上過去一年本地住宅租金大幅下調,以上述單位為例,業主平均要出租物業39年才可以抵銷樓價。由此可見,放租回本期極長,租金回報率相對較低。

    那情況會進一步惡化嗎?報告認為不會,指出最近一年,受本地市民,以及內地來港人士需求帶動,本港高價及豪華物業銷售強勁,但由於香港政府正積極加大中長期住宅供應,預料樓價升勢不會持續。

    事實上,在低息環境下,加上中長期私人住宅供應未能到位的情況下,樓價易升難跌,但近日可能有暗湧,就是美國通脹高企,市場正評估明年美息上升的空間,一旦美國加息,香港有機會跟隨,低息環境因而有所改變。

    究竟會有什麼影響呢?巿場普遍預期明年很大機會加息,加息0.5厘至0.75厘。不過,即使香港跟隨加息,有關力度相對較溫和,相信對樓市影響有限,樓價難以下調。

    筆者沒有水晶球不敢去斷言樓市必升,但是以現時香港房屋供求嚴重失衡的情況,而且改劃土地發展房屋的過程相當漫長,供應短時間內難以到位,預料樓價依然穩中向升。

    想睇更多財經消息