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    標籤: 地產

    【商廈觀點】各區商廈租金拉近 締造共富條件

    【地產】 2021/10/22 11:54

    【now.com財經】內地現時的核心經濟策略,是資源第三次分配及共同富裕,前者本欄亦提過:首次分配指個人或企業盈利取決於其能力和市場環境;第二次分配指政府收稅後提供社會福利,第三次分配則是民間自願捐獻,概念上較易掌握,但造成爭議的其實是共同富裕的部分。

    事出必有因,近年內地一、二線城市日益發達,可惜城鄉貧富懸殊的矛盾愈來愈嚴重,不少產業已經出現壟斷,亦有大公司肆意借貸擴充,導致中央不得不出手糾正趨勢,由於執法尺度雷厲風行,讓人深深感受到遊戲規則改變,不多不少便引來小投資者的憂慮。

    市場最熱烈討論的一點在於,到底共同富裕會否帶來「共同貧窮」?試想像,若本港為了解決「上車」問題,透過行政手段如住宅增值稅、甚至更誇張替各區屋苑設立呎價上限,結果雖然把樓價壓低下來,但同時業主、銀行體系和賣地收入等也會蒙受重大損失。

    當然這例子非常極端,僅僅作為一個有趣的思想實驗,筆者真正想指出的是,世事往往不是非黑即白,而是一體兩面,就像手執銅幣,到底看到「公」還是「字」並無分對錯,只是因應不同觀點與角度而已,在筆者的老本行,寫字樓租賃市場也發生類似跡象。

    本港寫字樓租金自從2019年中開始逐級回落,無論核心區譬如中環,抑或非核心區的港島東、九龍東等,累積跌幅至今同樣已經有足足2成多。不過,由於中區的基數較高,過往平均呎租達150元,跌兩成半,租金一下子就掉了30元左右,實質跌幅相對更加嚴重。

    相反,鰂魚涌過往平均呎租約50元,跌兩成多即是掉10多元,至於九龍東從平均呎租30元,跌三成之後,租金也只是單位數字滑落;問題在於眼前經濟環境未復甦,未來新供應量又多,一些人覺得短期內租金進一步下跌機會高,就悲觀地說市況是「共貧」。

    筆者看法則不同,如果將來租金再有一、兩成調整空間,全港五個主要分區,包括核心與非核心地段之間的實質租金就愈拉愈近,一些規模相對較小的公司或初創企業,隨之得到機會躋身中環或金鐘等黃金地段,按照共富或共貧的概念去劃分,這就是共富了。

    因為企業能不受租金成本限制,自由地選擇做生意的地區,對本港整體營商環境無疑是好事,有助百業興旺,創造共同富裕的條件;相反假如租金差距持續收窄後,多數企業仍然舉步維艱,必須繼續進行去中環化(Decentralisation),那才是真正值得擔心的問題。

    劉偉基
    第一太平戴維斯副董事總經理及商業樓宇租務部主管
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