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    標籤: 地產

    九龍區將迎來一個「新中環」?

    【地產】 2019/07/05 16:25

    【now.com地產】西九高鐵站上蓋商業地王成市場焦點,亦同時成為未來九龍區寫字樓發展的推動力,推動發展一個「新中環」的概念。

    一直以來,九龍區的寫字樓被租戶視為租金較低的選擇,九龍區寫字樓的租金平均較港島區低30%至50%。

    然而,對於銀行和金融業,以及專業服務機構來說,九龍區的吸引力相對較低。不過,由於政府開始發展九龍東「CBD2」概念,並將更多商業活動轉移到九龍區,在過去幾年,九龍區的寫字樓市場已經有不少的變化。

    除了九龍東「CBD2」概念外,未來的九龍寫字樓發展迅速,將迎來「新中環」的一個新概念,預計西九高鐵站上蓋商業地將促使尖沙咀區變成第二個中環。

    西九高鐵站上蓋商業地是2019至2020年政府賣地計劃中最大型的商業用地,也是過去幾十年來最大規模。地盤可興建三座寫字樓,面積達321萬平方呎,其中約280萬平方呎可作寫字樓用途。其規模比國際金融中心還要大,與附近的環球貿易廣場相若。

    九龍區寫字樓潛力無限 租金有上升空間

    傳統上,九龍區甲級寫字樓租金並不及港島區的租金高,但新落成的甲級商廈K11 Atelier目前的平均建築呎租達100元。最近,有租客以建築呎租118元,租用面積達3,000呎的寫字樓,創下九龍區寫字樓交易史上的新高。環球貿易廣場的平均建築呎租為100元,其空置率低於1%,這反映九龍區超甲級寫字樓需求和吸納量強勁。

    萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉指出,九龍區的寫字樓市場正在轉型,由從前以租金吸引租戶進駐,到現在以策略性位置和商廈質素吸引租戶。

    麥健偉續稱,假設現在超甲級寫字樓的平均實用租金為港幣150元,以每年3%的漲幅計算,到2025年西九高鐵站上蓋商業物業落成,物業的實用呎租將達到港幣190元,相信屆時九龍區將有數幢甲級寫字樓的租金水平可以追上香港島的甲級和超甲級寫字樓。

    九龍區寫字樓租客組合變化

    銀行和金融業負擔寫字樓租金的能力最強,過往它們只會將後勤部門設於九龍區,但是愈來愈多企業開始將前線部門搬遷到九龍區。花旗銀行和摩根大通將其前線部門搬遷到九龍東「CBD2」,並進行大型整合計劃以達到長遠的房地產目標。在尖沙咀區,亦愈來愈多日本銀行和台灣銀行的前線部門在區內擴張並整合。

    於2016年,銀行和金融業租戶僅佔九龍中心區寫字樓租戶的26.58%,到2018年,比例上升至35.23%。

    短期挑戰 長期增長

    西九高鐵站上蓋商業地可能是香港歷史上第一塊地價超過港幣1,000億元的地皮,假設地價為每呎30,000元,加上額外1,000億元的發展成本,該地皮總投資可達2,000億元。

    西九高鐵站上蓋商業地發展將為九龍區的寫字樓市場帶來極大的正面影響,不僅推動了九龍東「CBD2」的發展,亦同時激活「新中環」概念。

    假設西九高鐵站上蓋商業地的實用呎租為每呎190元,以總投資額2,000億元計算,成熟期回報率仍超過3.5%。由於地皮涉資金額較高,發展商應會以合組財團形式以分散發展風險。

    短期而言,受經濟和政治局勢不明朗因素影響,九龍區寫字樓市場較為不穩定,但長遠前景樂觀。因此,該行對今年下半年的九龍區甲級寫字樓租金預測相對謹慎,預料九龍區甲級寫字樓租金將輕微上升1%至3%。

    此外,早前高銀集團棄購啟德商業地,反映市場的不確定性動搖部分發展商對短中期後市的信心。

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