【now.com財經】年初至今，本港股市表現強勁，其中北水為港股的重要資金來源。在大量南向資金的推動下，港股市場屢創新高。日前港交所(00388)公布，首10個月共有81家新上市公司，按年增長五成；首次公開招股集資金額達2,160億元，按年升逾兩倍；總集資金額達5,070億元，按年增長2.2倍。
股市表現亮麗，部分市民持有股票資產的比重亦有所上升，並帶動財富效應。當中，有買家會選擇「套股換樓」，即在股市獲利後，將資金轉投樓市；另外，亦有業主趁股市上升趨勢，選擇「套樓換股」，即套現樓市資金，投入股票市場。那麼，現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」呢？
筆者認為，「套股換樓」與「套樓換股」並無衝突，兩者的差別僅在於閣下本身持有的是物業還是股票。假如閣下目前並無持有任何物業，且有置業需求，透過「套股換樓」出售股票套現，在某種程度上等同於增加流動資金及首期。一方面有助提升購買力，變相擴大可選擇的物業範圍；另一方面，亦可降低借貸成本。現時樓價較幾年前的歷史高位回落近三成，不少發展商以優惠價推售新盤，加上租金指數持續攀升，而息口則回落至合理水平，「供平過租」的趨勢將持續，並有望推動更多用家上車。若本身有置業需求，現時入市不失為一個良好時機。
至於「套樓換股」，顧名思義是利用物業套現資金，並投入於股票市場。無論是將物業出售，或是透過加按套現，前提都是必須持有物業。根據政府統計處的人口普查數據顯示，2021年本港約有130萬個家庭住戶居於自置居所，其中約85.8萬戶業主已供滿樓，佔比達66.1%。而目前本港業主的持貨能力及還款能力普遍仍然穩健，因此他們暫時沒有即時放售物業的需求，換言之，較傾向透過加按物業來套現資金。此外，近年政府逐步放寬按揭成數的樓價上限。根據金管局現行的按揭規定，任何物業無論自住或出租用途，最高可承造七成按揭（亦要視乎借款人的還款能力）。可套現的按揭成數增加，亦可助吸引業主加按套現。
