【now.com財經】近日在香港討論度最高的,無疑是回歸25周年的事情,包括領導人再度「旋風式」訪港,出席慶祝回歸活動,以及新一屆政府就職典禮;疫情之下,為防萬一,所有參與相關活動的人士,甚至連採訪的記者都必須採取「閉環」管理。

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    【商廈觀點】「閉環式」租務趨勢 租客成最大贏家

    【地產】 2022/07/02 10:00

    【now.com財經】近日在香港討論度最高的,無疑是回歸25周年的事情,包括領導人再度「旋風式」訪港,出席慶祝回歸活動,以及新一屆政府就職典禮;疫情之下,為防萬一,所有參與相關活動的人士,甚至連採訪的記者都必須採取「閉環」管理。

    所謂「閉環」管理,就是獲邀人士須提前入住指定酒店,進行隔離及接受核酸檢測,全部人結果必須呈陰性,之後不論飲食或其他活動,在指定時間內都只能在指定場所進行,譬如今次的隔離期就是7天,以確保領導人到港時,現場保持「零感染」的狀況。

    這種安排固然是疫情之下,最穩妥的應對措施,事實上筆者卻聯想到香港的寫字樓租務市場,在過去頗長時間裡,也經歷了一次獨特的「閉環式」過程,畢竟租金向下的情況持續逾兩年,從高峰期計累積跌幅深達兩至三成,加上高基數效應,造成不小的影響。

    有些原本非核心區的地方,所謂跌了兩三成,平均呎租也只是跌數元,但在中環、灣仔這些核心區就不同了,跌個兩至三成,等於平均呎租下調30、40元;試想像,每呎租金較以往便宜了一個快餐店套餐的價格,而寫字樓單位面積動輒數千呎,差別可想而知。

    這情況自然地孕育出新趨勢,就是香港寫字樓核心區與非核心區之間的租金分野,原本壁壘分明,差距以數倍遞增,近年卻有越來越收窄的跡象,企業有見及此,都會比較傾向留在核心區地段,變相令早年一直在醞釀的去中心化(Decentralization)搬遷現象放緩。

    觀察在過去一至兩年,寫字樓市場上最常見的企業租賃策略,並非遷徙到其他地區,而是在同一區內物色不同的新辦公室:中環搬中環、鰂魚涌搬鰂魚涌、九龍東搬九龍東,極少「交叉感染」跨區移徒,形成在寫字樓物業意義的「閉環」格局,歷史上也相當罕見。

    筆者認為,假如租金繼續走下坡,或者靠穩地向橫發展,估計上述的寫字樓「閉環」將會再持續最少一至兩年,因為這反映各區租金明顯拉近的不爭事實,然而拉近幅度又未至於,核心區與非核心區的平均呎租只差數元,否則就只會引致Recentralization的可能性。

    無論如何,寫字樓「閉環」背後意義是租金大幅度回落,站在租客立場是好處多多的,甚至可說是最大贏家,因為他們不管擴充公司、縮減樓面,甚至想嘗試使用新落成的大廈,都能夠較少顧慮租金價格因素,純粹從實用層面作決定,難道不是營商環境之福嗎?

    劉偉基
    第一太平戴維斯副董事總經理及商業樓宇租務部主管